商业房地产投资者和贷款机构正慢慢面临一个棘手的问题——如果人们再也不会像疫情前那样在商场购物或在办公室工作，那么他们投资在实体店的财富有多安全?

对于经验丰富的商业地产买家来说，不断上升的利率、顽固的通胀和狂风暴雨的经济状况是他们熟悉的敌人，他们通常会在等待租金需求回升和借贷成本下降的情况下安然度过难关。只要贷款机构相信投资者有能力偿还贷款，而且资产的价值仍高于抵押贷款，周期性经济低迷很少会促使资产贱卖。

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但这一次，接受媒体采访的分析师、学者和投资者警告称，情况可能有所不同。

随着远程办公成为许多办公公司的日常工作，消费者习惯在网上购物，伦敦、洛杉矶和纽约等城市充斥着当地人不再想要或需要的建筑。这意味着城市中心的摩天大楼和庞大的购物中心的价值可能需要更长的时间才能反弹。如果找不到租客，房东和贷款人面临的损失将比之前的周期更大。

英国谢菲尔德大学政治经济学家、会计实践教授Richard Murphy表示:“雇主们开始意识到，不再需要建造大型建筑来供员工使用。商业地产房东应该担心了。投资者现在退出是明智的。”

商业地产存在债务隐患

穆迪投资者服务公司6月表示，全球银行持有6万亿美元未偿商业房地产债务中的约一半，其中2023-2026年到期的比例最大。而美国各银行公布上半年房地产业务亏损呈螺旋式上升趋势，并警告未来还会出现更多亏损。

7月份向数据提供商Credit Benchmark提供信贷风险评估的美国工业和写字楼房地产投资信托基金(REITs)的全球贷款机构表示，目前该行业企业债务违约的可能性比六个月前估计的要高17.9%。而英国房地产持有和开发类别的借款人违约的可能性还要高出4%。

资产规模达920亿美元的美国投资机构双线资本副首席投资官Jeffrey Sherman表示，一些美国银行对在未来两年到期的商业地产再融资中动用宝贵的流动性持谨慎态度。他表示，存款外逃随时都可能发生，这指的是客户存款从银行流向收益率更高的‘无风险’货币市场基金和美国国债。他称：“只要美联储保持高利率，它就是一颗定时炸弹。”

然而，一些全球政策制定者仍然相信，疫情后“上班”概念的转变不会预示着2008- 2009年那样的次贷危机。

欧元区企业对贷款的需求上季度降至纪录最低，而美联储的年度“压力测试”发现，在商业房地产价值下跌40%的“极端”情况下，银行在2023年的平均预期贷款损失率将低于2022年。英国商业地产的平均价值已经从峰值下降了约20%，而没有引发重大的贷款减值，一位高级监管人士指出，英国银行的房地产风险敞口占总贷款的比例远低于15年前。

但Bank Syz首席投资官Charles-Henry Monchau将大幅收紧利率的影响比作“炸药捕鱼”。他说:“通常是小鱼先浮出水面，然后大鱼——鲸鱼——最后才浮出水面。瑞士信贷是鲸鱼吗?硅谷银行是鲸鱼吗?事后我们才知道。但鲸鱼可能是美国的商业房地产。”

商业地产股压力重重

全球房地产服务公司仲量联行本月公布的数据显示，纽约、北京、旧金山、东京和华盛顿特区的优质写字楼租金同期出现负增长。该公司5月份曾指出，第一季度全球租赁规模同比下降18%。

企业也还面临着削减碳足迹的压力，汇丰银行就是其中之一，它正在削减租赁面积，并终止对那些不再被认为是“绿色”的办公室的租赁。仲量联行表示，到2050年，全球将有超过10亿平方米的办公空间需要翻新，要达到净零排放的目标，翻新速度将是目前的三倍，达到每年至少3%-3.5%的存量。

规模3000亿澳元的澳洲最大养老基金AustralianSuper也在观望。该基金5月表示，由于回报不佳，将暂停对未上市办公楼和零售资产的新投资。

与此同时，卖空者继续围绕着全球上市房地产业主，押注他们的股价会下跌。数据提供商Hazeltree的数据显示，在截至今年7月的15个月里，机构投资者借出的用于支持做空活动的地产股在欧洲、中东和非洲增长了30%，在北美增长了93%。

据凯投宏观预测，本十年全球房地产年回报率约为4%，而疫情前的平均回报率为8%，预计到本世纪30年代仅会略有改善。凯投宏观表示：“投资者必须愿意接受较低的房地产风险溢价。以过去的标准来看，房地产将被高估。”